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  1. 集团新闻

    苏州(zhou)楼市调控加(jia)码(ma):限购升级,限售扩围

    发布时间:2019-07-25 10:56:51

          7月24日,苏(su)州(zhou)升级(ji)楼市(shi)调整(zheng)政策(ce),根(gen)据(ju)苏(su)州(zhou)市人民政府发布(bu)的《市政(zheng)府(fu)出(chu)台关于(yu)进(jin)一步完(wan)善全(quan)市(shi)房地产(chan)市场(chang)平(ping)稳健(jian)康(kang)发(fa)展(zhan)的(de)工(gong)作意见(jian)》(下称《工作意见》),升级限购门槛、扩围限售范围,在限购上,非本(ben)市(shi)户籍居(ju)民(min)家(jia)庭(ting)购(gou)买第1套住宅,纳税证明或社会(hui)保(bao)险(xian)由(you)累(lei)计缴纳(na)1年及以(yi)上升(sheng)级为(wei)连(lian)续缴纳2年及以上;在限售上,范(fan)围由苏(su)州部(bu)分(fen)区域扩(kuo)围至苏州市(shi)。上述新政自2019年7月25日起实施。


          易居(ju)研究(jiu)院智库(ku)中心(xin)研(yan)究总监严跃(yue)进(jin)表示(shi),苏(su)州(zhou)继(ji)续(xu)出(chu)台(tai)房(fang)地(di)产调(diao)控(kong)政策(ce),充分(fen)体(ti)现(xian)了房地产长(chang)效发展的导(dao)向(xiang),也体(ti)现(xian)了当(dang)前对(dui)于(yu)“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路。从政(zheng)策内容来看,比较详细,同时以收紧为主要(yao)特征,这(zhe)对(dui)于(yu)打击投(tou)资投机需求、促进市(shi)场平(ping)稳(wen)发展等都(du)有积极(ji)作(zuo)用(yong)。


    非(fei)苏籍限购(gou)门(men)槛(jian)1年升至2年


          5月24日,苏州市(shi)政(zheng)府联合(he)住(zhu)建局、发改委、自(zi)然(ran)资源(yuan)局(ju)等(deng)部门(men)召(zhao)集30余家地产(chan)商召开苏(su)州(zhou)房(fang)地产行(xing)业座(zuo)谈会(hui)。会议称,如(ru)苏(su)州(zhou)楼(lou)市(shi)的(de)几大(da)指标得(de)不到(dao)控制(zhi),7月后调控会(hui)即刻加(jia)码,包(bao)括(kuo)扩大(da)限(xian)售范围,提高外(wai)地人(ren)购(gou)房(fang)需(xu)要的社保(bao)门槛(jian)等(deng)。


          苏(su)州市政府(fu)并(bing)未(wei)食(shi)言。7月24日,苏(su)州市(shi)人民(min)政府表(biao)示(shi),为切(qie)实解决当前苏(su)州市(shi)房(fang)地产(chan)市(shi)场存在(zai)问(wen)题(ti),合(he)理(li)引(yin)导住(zhu)房(fang)需求,抑制投机炒房,稳定市场预期,经市政府研究,出台(tai)关于(yu)进(jin)一(yi)步完(wan)善全市(shi)房(fang)地(di)产(chan)市(shi)场(chang)平稳健康(kang)发展的工(gong)作(zuo)意见。


          根据《工作意见》,调(diao)整(zheng)居(ju)民购房政(zheng)策,非(fei)本(ben)市户(hu)籍(ji)居(ju)民家(jia)庭(ting)在苏(su)州(zhou)市(shi)区(qu)、昆山市、太(tai)仓市范(fan)围(wei)内(nei)申(shen)请(qing)购买(mai)第(di)1套住房时,应(ying)提供自(zi)购(gou)房之(zhi)日起前3年内在(zai)苏(su)州(zhou)市(shi)范(fan)围内连(lian)续缴(jiao)纳(na)2年(nian)及(ji)以(yi)上(shang)个人(ren)所得税缴纳证(zheng)明或社(she)会保(bao)险(xian)(城镇社会保险)缴纳证明。


          苏州(zhou)在此前执行(xing)的限(xian)购政(zheng)策是(shi)根据(ju)2016年10月3日苏州市人(ren)民(min)政府(fu)发(fa)布的(de)《市人(ren)民政府(fu)印发(fa)关于(yu)进一步加(jia)强全(quan)市房(fang)地(di)产市(shi)场调(diao)控的意见(jian)的通知(zhi)》,其中一条是,非(fei)本市户(hu)籍居民家(jia)庭(ting)申请购(gou)买(mai)第(di)1套住房时,应提(ti)供(gong)自购房之(zhi)日起前 2 年内在(zai)苏(su)州(zhou)市(shi)区(qu)(含吴江区)、昆山市、太仓(cang)市(shi)累计缴(jiao)纳 1 年(nian)及(ji)以(yi)上个(ge)人所得(de)税缴(jiao)纳证(zheng)明(ming)或社(she)会(hui)保(bao)险(xian)(城镇社会保险)缴纳证明。


          也就是说,根据此(ci)次(ci)发布的新(xin)政(zheng),非苏州(zhou)市(shi)户籍居民家(jia)庭(ting)的(de)限(xian)购门槛(jian)由(you)累计缴(jiao)纳1年(nian)及(ji)以(yi)上升至连续缴(jiao)纳 2年及以上。


    新房、二手房限售扩围至苏州市


          与此同时,扩大住房(fang)限制转(zhuan)让(rang)实(shi)施范围(wei)。对苏(su)州市区新建商品(pin)住房(fang)、二手住(zhu)房(fang)实(shi)施限(xian)制转让(rang)措施(shi)。自上述《工作意见》实施之日起,苏州(zhou)市(shi)区(qu)范(fan)围内(nei)新取得(de)预(销)售许可(ke)的商品住房(fang)项(xiang)目(mu)(含已(yi)经(jing)取(qu)得预(yu)售(shou)许可尚(shang)未开(kai)始网(wang)签(qian)的项(xiang)目(mu)),购(gou)房人自(zi)取得(de)不动产权(quan)证之(zhi)日起满3年后方可转让;二手(shou)住(zhu)房(fang)通(tong)过(guo)市(shi)场交(jiao)易(yi)购(gou)房(fang)人新(xin)取得不动(dong)产权证(zheng)满(man)5年后方可转让。


          此前,苏州只(zhi)是(shi)对苏(su)州工(gong)业园区(qu)全(quan)域、苏州高(gao)新(xin)区部分重(zhong)点(dian)区域新(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)房(fang)实(shi)行3年限售,对(dui)苏(su)州工业(ye)园区(qu)全(quan)域(yu)二手(shou)住(zhu)房(fang),实行5年限售。


          根据7月24日苏州新政,苏(su)州(zhou)的新建商品住(zhu)宅限(xian)售(shou)范(fan)围由(you)苏(su)州(zhou)工业(ye)园(yuan)区全(quan)域(yu)、苏(su)州高(gao)新(xin)区部(bu)分重点区域(yu)扩围至(zhi)苏(su)州(zhou)市(shi)区(qu),二手房(fang)限(xian)售范围(wei)也(ye)扩围至(zhi)苏州市(shi)区。


          对此,严跃进表示,从(cong)限售(shou)的(de)要(yao)求(qiu)来(lai)看(kan) ,苏(su)州市新(xin)房限(xian)售期(qi)为(wei)3年,二(er)手(shou)房限售期(qi)为(wei)5年,属于非(fei)常严(yan)厉的(de)限售(shou)政(zheng)策(ce)。对于苏(su)州(zhou)的(de)炒房(fang)者(zhe)来说(shuo),这两年(nian)的房(fang)屋流动性明(ming)显会减(jian)少(shao),这(zhe)也(ye)有(you)助于(yu)打击各类(lei)购(gou)房套(tao)现(xian)的行为。


          此外,在土地市场,苏(su)州也进一步(bu)加(jia)强(qiang)用地(di)出让管理(li)。根据新政,苏州严(yan)格施行(xing)购地自(zi)有(you)资金(jin)申(shen)报核(he)查(cha)制度(du),竞买(mai)企业(ye)应说(shuo)明购地资金(jin)来源并作出承诺(nuo)。住(zhu)宅(zhai)用地(di)出(chu)让(rang)竞(jing)买保(bao)证(zheng)金(jin)调整为30%-50%区间设置,具(ju)体(ti)在(zai)出让公(gong)告(gao)中(zhong)设定(ding)。竞得(de)人(ren)申(shen)报(bao)自有资(zi)金(jin)不(bu)实的,取消(xiao)竞(jing)得资(zi)格没收(shou)保(bao)证金(jin)或终(zhong)止(zhi)出让合(he)同没收(shou)定(ding)金(jin),并将(jiang)竞得(de)人(ren)相(xiang)关违(wei)法违规(gui)行(xing)为纳(na)入企(qi)业诚(cheng)信系统。住(zhu)宅用(yong)地鼓(gu)励(li)实行(xing)“限房价、限地价”出让方式。


          严跃进表示,从(cong)拿地(di)的(de)管控(kong)看,强调(diao)了购(gou)地自有资(zi)金(jin)申(shen)报(bao)核查(cha)秩(zhi)序,这实(shi)际上(shang)也(ye)是(shi)为(wei)了(liao)防(fang)范违规(gui)资金进入购(gou)地市(shi)场。这也(ye)体(ti)现了苏(su)州(zhou)当前对(dui)于土(tu)地市(shi)场继续管(guan)控、防(fang)范地价(jia)虚高(gao)等(deng)现(xian)象的(de)出现(xian)。


    今年(nian)苏(su)州多次加码楼(lou)市(shi)调(diao)控


          2019年以来,苏州楼市、地市陷(xian)入水(shui)深(shen)火热(re)中(zhong),引起政策(ce)频(pin)频亮剑(jian),在上述新政前,苏州已(yi)经多(duo)次加码(ma)调控(kong)政(zheng)策(ce)。


          为了(liao)降(jiang)温土(tu)地市(shi)场,5月17日,苏州市吴(wu)江区自(zi)然资源(yuan)和(he)规(gui)划局发布(bu)《关于吴地网(2019)7号公告(gao)地(di)块(kuai)挂牌出让的补充(chong)公告》,该(gai)宗(zong)地块(kuai)的市(shi)场指(zhi)导(dao)总(zong)价(jia)及(ji)一次性报价(jia)全(quan)部(bu)降低,其(qi)中一(yi)次(ci)性报(bao)价最高限价(jia)降(jiang)幅(fu)为(wei)18.7%。5月23日,该地块(kuai)停止出让。业内专家表示,苏州(zhou)此举意在(zai)降(jiang)温(wen)土(tu)地市(shi)场。


          为了灭火楼市,5月11日,苏(su)州出(chu)台(tai)限(xian)售(shou)政(zheng)策(ce),苏(su)州(zhou)工业园(yuan)区(qu)全域(yu)、苏州高(gao)新区部(bu)分重点(dian)区域(yu)新(xin)建商品(pin)住(zhu)房(fang),购房人自取得(de)不(bu)动(dong)产权(quan)证之日(ri)起,满三年后(hou)方可(ke)转(zhuan)让;苏(su)州工业园区全域二手住房,购(gou)房人自取得(de)不动产(chan)权(quan)证(zheng)满五年(nian)后(hou)方可(ke)转(zhuan)让(rang)。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地(di)产(chan)调控的再次加码(ma)。


          5月16日,苏州再出新政,将(jiang)工(gong)业园区(qu)新(xin)购住房(fang)学(xue)位政(zheng)策由5年调整为9年,这(zhe)意味着在(zai)九年(nian)义(yi)务教(jiao)育阶段(duan)只(zhi)允(yun)许使(shi)用(yong)一(yi)次(ci)学区资(zi)源,即(ji)使子女(nv)读(du)完(wan)小学、学(xue)区(qu)也不(bu)允(yun)许通过(guo)房(fang)屋(wu)买卖(mai)的方式(shi)转(zhuan)给(gei)别人(ren)。这(zhe)让(rang)炒作学(xue)区房(fang)变得意义(yi)不大。


          对于(yu)限(xian)售(shou)政策的(de)效力(li),克(ke)而(er)瑞研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)副总(zong)经理杨(yang)科(ke)伟(wei)曾对记(ji)者表(biao)示(shi),限(xian)售主(zhu)要(yao)是(shi)抑(yi)制(zhi)投机炒房(fang),而当前市(shi)场(chang)主要是被(bei)压(ya)制的(de)真(zhen)实(shi)自(zi)住(zhu)需(xu)求,这(zhe)个药方(fang)是(shi)药(yao)不(bu)对(dui)症(zheng),但(dan)长(chang)期来(lai)说(shuo)可以(yi)显(xian)著(zhu)改(gai)善投(tou)资预(yu)期(qi)。


    调控升级背后:苏州楼市、地市疯狂


          苏(su)州过(guo)热(re)的楼市、地市曾引(yin)起监管层(ceng)关注。


          5月18日,据新华社报道,为进一(yi)步落实房(fang)地产(chan)市(shi)场调控(kong)城市主(zhu)体(ti)责任,住(zhu)房(fang)和城乡建设部在(zai)4月19日对6个(ge)城(cheng)市(shi)进行(xing)预警(jing)提示(shi)的基(ji)础上,又对近3个(ge)月(yue)新(xin)建商(shang)品(pin)住(zhu)宅、二手(shou)住(zhu)宅价(jia)格(ge)指数累计(ji)涨(zhang)幅(fu)较(jiao)大的(de)4个(ge)城(cheng)市进行了(liao)预(yu)警提(ti)示(shi),其中苏州在列。


          由此,苏州(zhou)立(li)下(xia)军(jun)令(ling)状(zhuang),5月24日的(de)会议精神(shen)显示(shi),如果如苏(su)州(zhou)楼市(shi)的几(ji)大指(zhi)标(biao)得不到控(kong)制,7月后调(diao)控(kong)会即(ji)刻加(jia)码(ma)。


          据克而瑞(rui)统(tong)计(ji)数(shu)据(ju)显(xian)示,2019年1-6月,苏州市(shi)区(qu)二(er)手住房(fang)成交(jiao)套数为(wei)53046套,比去年(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)长50%,创(chuang)下近三(san)年(nian)同(tong)期苏(su)州(zhou)二手(shou)房成交新(xin)高(gao),且(qie)二手(shou)房成交(jiao)量(liang)为新房(fang)的(de)1.17倍。


          受5月11日(ri)的(de)苏(su)州新政影响(xiang),6月单月,苏州二手(shou)住(zhu)房签约(yue)11052套,相对5月(yue)的(de)签(qian)约(yue)高(gao)峰来看(kan),成交量有所下(xia)滑,成交面积为112万平方米,环比减少6.1 %,但仍居高位。在二手房价(jia)格方面(mian),各区(qu)域(yu)成(cheng)交均价环比(bi)均呈稳(wen)中(zhong)微(wei)微上扬(yang)。


          在土地市场方(fang)面(mian),5月份之前,苏(su)州(zhou)在(zai)上半年的(de)土(tu)地(di)回(hui)暖(nuan)中打(da)响了头(tou)炮,并(bing)制(zhi)造(zao)了高(gao)价(jia)地项(xiang)目。诸如,4月29日,苏(su)州工(gong)业园(yuan)区苏园(yuan)土(tu)挂(gua)(2019)02号(hao)地块拍(pai)卖结果(guo)出(chu)炉,中海地产以35.6亿元(yuan)的总(zong)价竞得该(gai)地(di)块,楼面价为30287元/平方米,创造了(liao)苏(su)州(zhou)工业园区的地(di)价新(xin)高。5月8日,苏州3宗地块成交,其中,吴中区甪直镇9号地块在竞(jing)拍前(qian),一轮加价就达3.57亿元,溢价率达67.8%,未开(kai)拍(pai)就(jiu)打(da)破(po)了该(gai)板(ban)块维持了3年(nian)的(de)楼面价最(zui)高纪(ji)录(lu)。苏州(zhou)高新(xin)区浒()墅(shu)关地块(kuai)经过2个多小时80轮左右的报价,中南以约18.39亿(yi)元夺得(de)该(gai)地(di)块(kuai),溢价率45.38%。


          5月11日苏州新政后,土(tu)地市(shi)场(chang)有所降温。7月10日-7月11日,苏州市(shi)下(xia)半(ban)年(nian)首次土拍计(ji)成交9宗经营性地块,总成交176.8亿元,其中住(zhu)宅(zhai)地块(kuai)成交最(zui)高溢(yi)价率为(wei)22.8%。拍卖前,吴中尹山湖、太湖新(xin)城及(ji)太湖度(du)假(jia)区地(di)块(kuai)、相城(cheng)黄(huang)埭及元(yuan)和(he)地块(kuai)、新区浒关地块,都有不(bu)同程(cheng)度的竞价。但7月10日开拍后,其中4宗(zong)地块(kuai)都(du)没有新(xin)增(zeng)竞(jing)价,直接成交。


          严跃进表示,苏(su)州(zhou)土拍(pai)交(jiao)易(yi)降温(wen),充(chong)分(fen)说明此前持续(xu)加码的(de)政策(ce)带(dai)来了较(jiao)好(hao)的市场效应(ying)。


    来源:新京报